上半年全國重點城市主要商圈寫字樓租金指數環比下跌

供求承壓催化商業地產業態融合

2020年上半年，在新冠肺炎疫情的影響下，居民生產生活受限、消費活動減少，商業地產市場面臨挑戰。業內監測機構的數據顯示，從上半年受監測的重點城市市場形勢來看，商業地產短期內供求普遍承壓。

業內分析認為，商業地產市場正在逐步進入存量競爭階段，疫情后的新常態以及互聯網技術的新應用，將加速商業地產形成新的行業發展格局。此外，生產生活秩序的不斷恢復以及新經濟、新動能的快速成長，也推動商業地產行業不斷創新業務模式，煥發新生機。

重點城市短期內供求承壓

7月初，世邦魏理仕發布的數據顯示，2020年上半年北京寫字樓市場總新增供應量僅為12.1萬平方米。盡管二季度租賃活躍度有所回升，但市場持續出現企業退租、縮減租賃面積等現象。持續嚴控疫情影響下騰退面積消化遇阻，導致二季度末寫字樓整體空置率上升至15.5%，該指標為2010年第三季度以來最高值。

世邦魏理仕華北區顧問及交易服務辦公樓租戶部主管張冀蘇指出：“疫情反復的不確定性以及今年的經營成本壓力仍在抑制市場新租需求。”該機構預計，隨著下半年新增供應集中放量，寫字樓空置率將進一步攀升，租金仍將在下行通道。

事實上，不僅是北京寫字樓市場面臨壓力。從全國一二線城市寫字樓租賃市場整體表現來看，盡管二季度國內經濟逐步復蘇，但當前境外疫情對世界經濟的巨大沖擊仍在繼續。在此背景下，截至二季度末，重點城市主要商圈寫字樓市場需求普遍下降，租金環比普遍下跌。

業內認為，從當前商業租賃市場表現來看，今年上半年隨著疫情得到有效控制，消費市場不斷復蘇，但國內經濟、消費市場和實體商業恢復到去年同期水平仍需時間，商鋪租金水平在短期內依然承壓。

根據中國房地產指數系統商鋪租金指數對全國重點城市主要商業街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調查數據，2020年上半年，一二線15個重點城市主要商業街商鋪和重點商圈（購物中心）商鋪租金水平整體下跌。

具體而言，上半年由15個重點城市100條商業街商鋪為樣本測算的“百大商業街（百街）商鋪平均租金”為25.1元/平方米/天，環比下跌2.41%；由100個典型購物中心商鋪為樣本構成的“百大購物中心商鋪平均租金”為26.8元/平方米/天，環比下跌1.09%。

上半年全國重點城市主要商圈寫字樓租金指數同樣環比下跌。根據中國房地產指數系統的調查數據，2020年上半年，15個城市主要商圈寫字樓租金整體水平累計下跌2.38%；其中二季度平均租金為4.8元/平方米/天，環比一季度下跌1.54%。

從漲跌個數來看，在樣本商業街中，租金環比上漲的商業街占12.1%，環比下跌的占83.3%，4.5%的商業街租金與上期持平；在樣本商圈（購物中心）中，租金環比上漲的占14.7%，租金環比下跌的占84.2%，1.1%的商圈（購物中心）租金與上期持平。

針對未來市場，中國指數研究院方面認為，盡管疫情防控工作已進入常態化防控階段，但其對經濟的影響短期內仍會持續。在國內經濟、消費市場和實體商業的恢復尚需時間的背景下，商鋪租金水平、寫字樓景氣指數等指標在短期內或將繼續下行。

“線上線下”業態加速融合

今年以來，受疫情影響，網絡購物成為居民消費的重要方式，實物商品網上零售額占比持續提升，線上消費對線下實體商業經營產生一定沖擊。疫情催化新興業態持續擴張，推動零售商業企業實現線上與線下的加速融合發展。

中國指數研究院相關分析人士表示，在“互聯網+”背景下，“千禧一代”、“Z世代”成為消費市場主流，消費習慣的變革促使商業地產企業主動擁抱大數據、人工智能等科技，發展線上線下融合發展的全渠道零售方式，而突如其來的新冠肺炎疫情加速了這一趨勢的發展。

“隨著互聯網技術的迭代發展，消費者對于消費的體驗需求逐漸增加，推動著商業業態及產品不斷升級。”該分析人士指出，受疫情影響，購物中心借助直播經濟改變傳統銷售模式，創新消費場景，將賣場轉至線上，不僅給消費者帶來全新的購物體驗，同時也助力實體商業的復蘇。而隨著國內疫情逐漸得到控制，購物中心延長營業時間，通過夜間經濟助推實體商業復蘇，同時通過精細化運營不斷調整體驗式消費及餐飲業態的組合，形成實體商業新的增長點。

“未來商業地產企業營收的增長將不再局限于單一渠道及單一產品或服務形態，企業應加速融合線上線下同步發展。同時加大線上營銷投入和比重，推動營銷模式持續升級，以平衡短期渠道受限為企業帶來的經營風險。”該人士指出。

與此同時，商業地產具有開發周期長、資金投入大的特點，新冠肺炎疫情影響下，部分商業地產企業面臨經營困境。在此背景下，上半年商業地產企業之間的資本收購依然比較活躍。從短期來看，部分商業地產企業因面臨現金流壓力選擇出售企業股權與行業龍頭企業合作。而從收購方來看，部分規模房企通過企業股權收購，實現住宅地產業務與商業地產業務的協同發展，推動企業規?；鲩L。

下半年復蘇勢頭正在增強

隨著商業地產市場逐漸從增量階段過渡到存量時代，越來越多的商業地產企業更加關注商業項目的運營和產品價值的提升，以應對互聯網浪潮下消費模式的不斷變化。業內人士認為，在后疫情時代，新技術的應用將逐漸成為企業選擇的方向，商業地產正面臨著新的行業發展格局。

值得一提的是，上半年盡管實體商業普遍遭受沖擊，尤其是餐飲、體驗類業態占比較高的購物中心，客流量驟減、營業收入下降、店鋪空置率上升。而以連鎖便利店、小型生鮮超市等為代表的社區商業不僅受疫情影響較小，其商業價值在疫情期間反而獲得一定提升。

此外，商業地產企業借助互聯網東風，通過數字化發展逐步完善全渠道商業運營模式，提高經營質量和運營水平已成為行業發展趨勢。在行業看來，5G技術的應用將加速商業地產運營的數字化轉型、賦能商業智能新模式，最終為商業地產的運營管理帶來重大變革。

戴德梁行研究院首席政策分析專家魏東表示：“新型基礎設施的逐漸完善將使新科技新技術得以廣泛應用，5G、人工智能、大數據、工業互聯網等技術則將催生智慧制造、智慧能源、智慧醫療、智慧交通、智慧物流、智慧零售等多產業的智能發展。而城際高鐵/軌道交通、特高壓及新能源充電樁的發展對現有基建進行有效的補充，對于消費及城市群的發展將起到積極的促進作用。”

隨著疫情逐步得到有效控制、復商復市穩步進行，在促消費政策的扶持下，當前國內經濟正在逐步釋放內需潛力。隨著消費市場活力不斷恢復，實體商業和商戶經營也有望逐漸回歸正常水平。業內預計，未來我國重點城市商業地產市場有望逐步恢復到平穩運行態勢。

7月中旬，世邦魏理仕進行的一項寫字樓租戶調查發現，71%的受訪者預計未來6個月國內商業環境將改善或保持穩定。該機構認為，下半年市場復蘇勢頭有望進一步增強。其中，科技、制藥和內資金融企業顯示出強勁擴張需求，在線教育機構也將成為租賃需求的新動力之一。

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